| WWW.021fang.com 2008-6-19 文章来自:上海商报 阅读次数:3036 |
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受6月上半月量价齐升影响目前有所下滑 但房价保持坚挺
上海近期二手房市场行情（成交量与成交价）均有所下滑，而由于受到前一周上海高端新房公寓集中成交的反衬，或者说在6月上半月上海新房市场成交放量（量价齐升）的对比之下，二手房市场的行情下滑愈趋明显。
根据本报记者对上海典型地段多家中介门店的采访发现，3、4月份时，上海二手房成交量和价格双双上涨明显。相比之下，6月行情略显颓势，而且，行情下滑与外资的活跃也不无关联。但就总体而言，与年初1、2月份时相比，当前沪上二手房市场基本平稳，房价水平更是保持坚挺。
古北
大套型仍有成交
古北新区一直都是公认的高档二手公寓“产地”。美联物业古北分行客户经理吴枫宇告诉记者，近来，古北二期次新房确实呈现有价无市的局面。“与4月份相比，最近的询盘量、带看量和成交量略有下降，但是因为3、4月份较年初有明显的行情高涨，因此，应该说最近与年初基本上持平。”至于房价，吴经理认为，古北住宅租金一直稳定，还能支撑着高昂的房价。“今年以来，古北二期次新房成交价一直保持35000－38000元／平方米的水平，没有大的波动。”
信义房产古北店店长王力同样指出，5、6月份的二手房带看量和成交量出现下降，新增客户量也明显减少，但很少有房东愿意降价。“最近，古北地区的成交案例中，小户型的不多，反而以总价略低于800万元的大套型居多。最近的看房者也主要关注大房型。”
卢湾
叫价出现松动
据美联物业汇龙分行王立骏表示，与4月份相比，近来打浦桥的次新二手房成交量出现明显萎缩，“较4月下降不到3成，尤其从‘五一’以后，根本没有客户，但是询盘仍多，丝毫没有减少。”
目前，汇龙新城二手房的成交价在25000－28000元／平方米，永业公寓新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)平方米，永业公寓约为30000－32000元／平方米，但很多客户认为当前不是买房的时机，而部分房东也不是急于出售房源，基本不会降价求售；“那些急于出售的房东，会主动下调挂牌价。”以汇龙新城一套面积约150平方米的三房为例，原先的挂牌价是438万元，在长期无人问津之下，近来房东主动将挂牌价下调至425万元，“一下子减掉了13万元，也是较为少见的。”
记者了解到，打浦桥一带的次新房挂牌不多，淡水湾花园新近有一批交房，但是以小户型为主，而大户型成交确实不多。
信义房产卢湾店店长于迎麦也向记者指出，6月份开始，成交量有所萎缩，“但是带看量绝对没有减少，换言之，犹豫的客户开始增多，成交周期比较长。”同时，房东心态有了松动，“5月份的时候，房东坚决不肯谈价，但现在已经可以谈谈了。”
静安
境外房东放盘激增
“静安房成交量比3、4月份大概有10％的下降，而放盘量有10％的增幅。”美联物业静安寺分行高级经理张蓉介绍，静安寺虽然行情冷淡，但总价200万的“婚房”行情一如既往。而一部分境外投资客最近认为房价已达到预期，开始抛售。“目前增加的挂牌中，有很大一部分都是境外房东的。”
汉宇房产静安分行张经理表示，静安区二手房市场带看量和成交量都较3、4月份有很大程度下降。近期，其门店的抛盘也有5％－8％的增加。“境外房东抛盘，一方面是准备获利套现，但也有一部分长住上海的，由于限外政策，所以抛盘是为了择机买一套更好的，属于‘改善型’。”
目前，静安二手房的挂牌价都和4月时相差无几，500万元总价的房源，议价空间在10万－20万元（2％－4％）。其中，中凯城市之光除去少量“楼王”和顶层复式房源，成交价在40000元／平方米左右；静安枫景成交价在35000－40000元／平方米；国际丽都城由于挂牌一直稀少，不少客户向中介表示，一有挂牌就致电通知，因此价格也是因房而异，“报价50000元以上的不少”。
七莘
行情仍然上行
闵行，七宝、莘庄是外来人口密集区域，二手房成交向来活跃。
在汉宇地产七莘分行高级经理储拥军看来，5、6月份七宝地区的二手房成交量没有下降，反而是成交价今年以来一直在往上走。“附近新房价一直涨，七宝的皇都花园、公园·养生豪庭都有新房在售，报价已经涨到18000元，那些楼层好、位置好的，房价已经达到20000元。”
所以，近来七宝二手房挂牌量也有所增多。“有些房东觉得现在价位差不多了，就挂出来，这是很正常的。”储经理这样说。
二手房挂牌方面，万科一期房源的成交价不到12000元，碧桂园约12000元，朗润园、皇都花园已经涨到18000元左右。“与年初相比，七宝二手房成交价大致上涨15％左右。”储经理说着还举出1个例子，年初的时候，万兆家园1套二房二厅以101万元成交，这个礼拜，新业主又将这套房源挂牌，要求“到手价145万元”——最新报价近155万元，而且，这两天已经有人去看房。
行情往上走的现象同样出现在莘庄。信义房产莘庄店店长李杰称，最近莘庄二手房成交量与价格非但没有下滑，“与3月份相比有所上升。”他说，“比如名都新城四期，成交价已经到17000元；二、三期的成交价也接近15000元，最新交房的好世鹿鸣苑一期，成交价更高达18000元。”李杰判断，从5月底到现在，看房者的心理预期明显降低，房东心态则仍然坚挺。“但接下来的几个月，房价可能会有所降低。”
联洋
压价空间增加
上海二手房行情（带看量、成交量）下降，似乎已经是所有中介都认同的说法，最近新房成交火爆的浦东联洋也不例外。近期，浦东联洋的仁恒河滨城行情十分诡异——新房成交火爆，4万元单价仍能月销百套，但同时，二手房却成交量价双降。
“联洋一带的成交量确实下降很多，比3－4月份下降了15％－20％，挂牌价格也有松动。”美联物业联洋分行高级经理罗燕青说，目前二手房行情冷淡，联洋有不少房东抛盘探市，挂牌房源一多，“真实抛盘”就会考虑调低价格，而这样的情况在高端楼盘中表现的比较明显。“象仁恒河滨城和水清木华，成交量骤降，挂牌增加，价格就比较好谈，一套400万左右的房源大概能谈掉10万。”
“成交量确实有2－3成的下滑，也有个别急着用钱的房东降价卖掉手中的房子，但这应该谈不上跌价，区域内大部分房东的价格还是很坚挺的。”汉宇地产联洋区域总监李斌表示，经过前两年洗牌，短炒投资客几乎已经淡出市场，目前留下来的房东，手上资金都较为充裕，“不过联洋曾经是短炒客集中区，偶尔有几个漏网之鱼也不奇怪。”
目前，联洋地区的二手房挂牌价较年初还是有所上涨，和3、4月份基本持平，不过成交前的议价空间增加。仁恒河滨城二手房挂牌价一般是33000－34000元，成交约在30000元左右，议价空间约10％；水清木华挂牌价约30000元，议价空间约为5％；第九城市、联洋年华因100－153平方米的“婚房需求”较为稳定，目前挂牌价基本为23000－25000元，议价空间较小。
◇记者手记
上海部分区域的二手房市场确实较3、4月份冷淡许多，但还是有部分区域的二手房价格比起年初来高出许多。闸北大宁的宝华现代城，最近甚至有一套23000元／平方米的靠马路位置二手房成交，价格高出周边二手房行情15％不说，甚至高于宝华现代城在售新房的均价。
然而，个案不具有代表性，宝华现代城如此，更何况是一些“一线地段”的高端二手房。“在上海，越是高端房源，价格变化越大，个案越不能代表行情。”有资深二手房市场人士认为。另外，二手房交易不透明，使得中介机构的代表，既做运动员又做裁判裁判员，“成交冷热和价格涨跌都由他们说了算。”
二手房走势究竟如何，还有待观察。
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