| WWW.021fang.com 2008-7-2 文章来自: 阅读次数:1620 |
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佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，在大量优质新盘的推动下，6月一手商品住宅的成交量保持了与5月相当的水平，同时也造成了成交均价创历史新高与楼盘大面积滞销的现象两极分化现象。
对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄的解释是，当大量楼盘上市时，购买力就会集中在少数几个最为优质的楼盘，多数楼盘的销售就会出现困难；同时优质楼盘的价格也会相对较高，从而把平均成交价格给拉高。另外，翠湖天地嘉苑、尚海湾、御翠豪庭和仁恒河滨城等几个高档楼盘在6月的集中上市成交，更是在均价攀高的火头上添油，使得6月商品住宅的均价创下了16988元/平方米的历史之最。
这样的市场表现，反映了中高端市场购买力的强劲。中高端群体正是支持目前楼市的主要力量，也是推动外环以内住宅价格不断攀高的内在动力。购买力在百万以下的低端市场表现的相对疲软，这也是目前外环外楼盘大面积滞销，大幅度打折难于见效的主要原因。实际上，这是目前我们社会收入结构中穷富差距两极分化所致。
开发商急抛盘 打折降价扩大
佑威房地产研究中心的数据显示，6月共有135批商品房源（剔除动迁配套房，下同）上市，比5月的161减少了15.5%；但是推盘总面积却达到181.4万平方米，略高于5月的178.83万平方米；平均每批房源的推盘面积增加了22%。
在本月新上市的房源中，商品住宅占了76批次，也比5月少13批次；但总推盘面积达129.17万平方米，只略低于5月的133.51万平方米。除去6批推盘量不到10套的房源不算，有24批房源的报价比前期都有不同程度的上涨，这比5月的35批房源价格上涨略有减少。报价下跌的楼盘与5月份一样只有3个，分别为安亭新镇降1500元/平方米、绿地崴廉公寓降1000元/平方米、御翠豪庭降10000元/平方米。其实，绿地崴廉公寓的价格主要是受到金地未未来的影响而下调，御翠豪庭则是受到新虹桥绿景园的影响。表明总体楼市供过于求的压力下，一些楼盘受到周边新开楼盘高性价比的挑战，而做出调价策略。这种现象在郊区表现的更为严重，目前打95折销售的楼盘已不在少数。
持续供大于求 滞销加重
虽然，6月有大量的优质楼盘上市，保持了成交的平稳，但楼盘滞销的现象也更为严重。佑威房地产研究中心的数据显示，6月商品房的总成交量为143.15万平方米，其中商品住宅的成交为104.26万平方米，两组数据都与5月相当。
但仍然保持着供大求于的趋势，商品房的供需比达到1.28：1，其中商品住宅为1.24：1，也基本上和5月的供需比相当。表明在上月超过20%房源没有消化完的情况下，本月又有超过20%的新增供应没有售出。
与此同时，7月份又有30批楼盘要上市，其中抱括三林的金地湾流域、春申的上海风景、春申丽园和嘉定的德邑小镇等优质楼盘。薛建雄预计7月会有90-110万的商品住宅房源上市，而成交量可能会降到60-80万平方米。新房的滞销情况会在7月达到一个高峰，因此7月楼盘降价和打折可能会集中来临。对于，购房者来说应该是一个比较幸福的时期，房源的选择空间和价格的优惠幅度都会逐步加大。
房价创新高 预计难降
开发商抛盘滞销加重所导致的降价打折现象，并没有让房价有实质性的大幅回落。佑威房地产研究中心的数据显示，6月商品房的平均成交价格达到15604元/平方米，其中商品住宅的平均成交价格更创下了16988元/平方米的月度房价新高，环比涨幅达21.9%，同比涨幅更是高达65%。薛建雄认为，从短期来看，6月新房的价格主要受到市区优质楼盘集中上市和高档楼盘集中上市成交所带动，但由于目前外环以内楼盘的价格普遍较高，目前的平均房价很难有大幅度的回落。如果把时间拉长了来看，目前的平均成交价格实际上是去年那轮房价上涨后，在交易数据上的体现。表明购房者已经逐步接受这一轮的房价上涨，并且能够承受这样的房价水平。
对目前和接下来3-6个月里所出现的房价盘整期，薛建雄认为是在国家收缩流动性的宏观调控下，市场对过去一年房价过快上涨后的修正。一些前期上涨过猛如今失去性价比的楼盘，价格会有适当下调一点，预计最高幅度会达30%；但新上市的一些热销楼盘，价格还是受到市场认可，尽管在销售上可能会受到一些楼盘调价的影响而放缓，但价格难于下调，甚至还有走高的可能。这是从供需情况来判断的，虽然近期供略大于求，但是去年住宅的开工量只有1643万平方米，就意味着下半年的供应量可能会逐走低。但是随着夏季房价的修正，四季度后的成交量可能会逐步回升，供需关系可能会在四季度有所改变，那时人们会发现市区的优质楼盘几乎被销售一空。
当一房难求的局面在市区重新出现之时，必将导致房价再度上涨；从目前中高端的购买力来看，也有接受房价再度上涨的能力。这对于低端人群来说，可能会难于承受，因此政府有必要加快住宅保障的建设速度。另外，随着市区新房供应的减少，中高端群体购房选择可能会跨出外环线，低端人群的选择范围可能会从外环周边逐步被挤到郊区新城。
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