| WWW.021fang.com 2008-7-4 文章来自:信息时报 阅读次数:246 |
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[提要]在物价上涨、通货膨胀越发紧张的情况下，各地房价近半年来纷纷下跌。而银行贷款的收紧和土地出让金缴纳的新政策，更让开发商雪上加霜。可以说，2008年，开发商遭遇了融资的寒冬。
在物价上涨、通货膨胀越发紧张的情况下，各地房价近半年来纷纷下跌。而银行贷款的收紧和土地出让金缴纳的新政策，更让开发商雪上加霜。可以说，2008年，开发商遭遇了融资的寒冬。
楼市现状1 楼价被“逼”回理性
受宏观经济影响最大的，无疑是在前一两年时间里扩张速度过大的开发商。在过去两年间，部分开发商在国内各地迅速扩张，不仅土地储备呈数十倍的增长，同时在各地创下了多个天价级的“地王”。
业内人士分析，对于开发商来说，能否在市场上存活甚至做大做强，将取决于三大条件：一是土地储备量；二是资金实力；三是销售速度。三者之间做到良性的相互循环，可使一个企业迅速壮大。然而，这只是在过去较容易取得银行贷款、市场销售又一片红火的几年时间里才适用的公式；当遇到市场低迷的时候，这些迅速扩张的企业将为其“疯狂”的行动付出代价。
拐点出现在去年10月初。自去年9月底推出“第二套房房贷”新政后，作为购买主力的多次置业者态度转向观望，投资者由于成本加大也纷纷撤离……为保证资金链安全，开发商不得不降价促销。如万科的率先降价、碧桂园重新采用“薄利多销”策略等，为“过冬”做好充分准备。经历了近两年多时间的高速增长后，广州房价开始转入了下跌的周期，重新回归理性。
楼市现状2 房企遭遇融资困难年
进入2008年，在国家出台“货币从紧”宏观政策后，银行也针对房地产开发性贷款进行了紧缩；与此同时，政府部门也针对土地出让金的缴纳作出相关的政策规定，这让开发商的资金更加紧张。
与此同时，在过去一两年中房企的另一最好的融资渠道——IPO也出现了变卦。在年初，仅广州市场就有星河湾、昌盛、方圆等多家企业传出要赴港上市的消息。但由于股票市场的不景气，即便是勉强通过IPO，也难以获得投资者的追捧。如今年进入香港联交所挂牌交易的的河南建业，虽然获得IPO成功，但其股价在上市当天就开始“插水”，跌破招股价。这让后面有意上市的企业信心产生动摇。而龙湖地产、星河湾地产等开发商也在近期传出要压后上市时间的消息。
广州知名房地产专家韩世同表示，解决企业资金困难最好的方法，当然是以快速销售的方法来回笼资金。但在银行贷款、销售回笼和上市这三大传统的融资渠道受阻的情况下，“壮士断臂”或者是代价最小的一种方式。“把一些价值较为坚挺的未开发项目，采用等价交换的方式进行合作开发或出让，以内部挖潜的方式进行资金的运作，或许是现阶段一些过快扩张的企业解决资金链紧张问题的最好方法。”
楼市现状3 国外基金“趁火打劫”
在中国房地产市场遭遇融资寒冬的时候，国外基金也在蠢蠢欲动。某地产研究中心近期发布的最新研究报告指出，人民币的不断增值和近期国内部分一线城市楼价、地价的双双下挫，正引发新一轮外资进入中国房地产市场的冲动。
据了解，花旗地产、ING地产、领盛投资管理，以及英国、中东等地基金，目前均纷纷准备大举进军包括中国在内的亚洲房地产市场。据知情人士透露，目前国内还有更多开发商在谋求与国外基金合作，以缓解近期资金紧张的问题。
据内地某有意上市的房地产企业有关负责人表示，由于今年以来银行进一步紧缩了房地产开发贷款的发放，股票市场又不景气，导致不少房地产企业面临资金链紧张的局面。在这样的背景下，国外基金纷纷提高投入的门槛，以争取更大的回报率。
据了解，目前除上市、银行贷款和销售回笼外，开发商能获得的融资途径仅剩下民间贷款和国外资金两个渠道。而后两者的年利息高达20%以上，部分甚至高达60%。消息人士指出，广州某大开发商在近期取得的来自另一开发商的贷款，其所要付出的利息就高达40%，如果到期还不了钱，就只能拿一块地去低偿这笔贷款。
“好死不如赖活！虽然高额利息几乎把项目的利润都夺走了。但在目前整个行业都处于低迷的情况下，只要能活下来，未来就有再翻身的机会。”一开发商内部人士如此表示。在这样的心态下，即时国外资本“趁火打劫”，一些急需资金的开发商也只能默默承受。
相关报道
7月将迎最后一轮低价推货潮
楼市低迷、房价连跌，对于投资者来说恰好意味着机会。
不少经济学者及房产专家认为，目前楼价已接近“低位水平”；同时，开发商迫于资金的压力，让利幅度较大，尤其是近期，涌现了一批性价比较高的楼盘；再加上房地产日益稀缺的特性，当前正是投资房地产的绝佳时机，也是最具保障的投资渠道。
投资理由1
价已接近低位水平
事实上，在银根紧缩、上市受阻等融资渠道日益收窄的现状下，开发商迫于回笼资金的压力，已开始大幅降低价格来推售产品。
在刚刚过去的6月，以广园东某楼盘为代表，广州全城已拉开一场“满城尽是低价盘”的促销战。业内专家认为，目前楼价已接近“低位水平”，而“低位买入”则是投资规律。
据记者了解，老城区及番禺楼价已下降20%～30%，花都、萝岗等周边区域的楼价下降幅度为50%。天河珠江新城某在售楼盘，销售价格已由原来的20000多元/平方米降至16000元/平方米；花都在售的天湖峰境，售价为4000多元/平方米，而年初销售价达8000多元/平方米；此外，广园东某大型楼盘，销售价格也已回落至3000多元/平方米。
资深专家吴定金认为，目前楼价已回落到去年年初的水平，尤其是在开发商集体低价促销的现状下，涌现了一批性价比较高的楼盘，这都是投资者淘金的好机会。
投资理由2
投资房产更安全易保值
不少业内专家认为，与股票等其他投资渠道相比，投资房产比较安全更易保值。房子作为实体，只要宏观经济向好，不发生战争、地震等就不会有损失。而投资股票，一旦经济面不向好、企业失去诚信、经营没有方等，几十万、几百万元可能就成为一堆废纸。同时，房子还可用来居住、转让或出租，即使价格下跌还是属于自己的固定资产。
针对上半年楼价幅度回落的原因，有专家分析认为，一方面是国家的宏观调控所致，另一方面，今年上半年的各种灾害等利空因素也较多，如雪灾、地震、越南金融危机、美国次贷危机、水灾等。在下半年整体局势向好的前提下，广州楼市可能会反弹，楼价年底会有小幅回升。
吴定金认为，住房还可作为一种重要的财产，用作抵押、典当等，其再融资的功能十分强大。
投资理由3
房屋资源稀缺将看涨
据了解，在可开发住房用地有限的前提下，土地资源日益呈现稀缺性，“房子”本身就是稀缺产品。同时，国内经济的发展整体趋势是向好的，广州每年的GDP都以两位数字增涨。因此，不少专家认为，从长线来看，广州的房价一定是呈上升趋势的。
日前，在海南闭幕的博鳌房产论坛上，多名经济学家表示，中国的房地产业一直都是比较“热门”的行业，是国家税收的重要来源，也是国家重点支持发展的支柱产业。因此，政府不会一味打压房地产行业，目前只是为调整房价而采取的适当调整措施。
业内人士认为， 7月将是今年最后一轮集中“低价”推货期，是投资者入市的绝佳时机，如果错过这个时机，以后投资的成本可能要高很多。
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