| WWW.021fang.com 2008-7-9 文章来自:中国证券报 阅读次数:102 |
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今年以来，全国楼市成交低迷，房地产业资金紧张，部分地区房价下跌。对此，有专家呼吁政府为紧缩政策“松绑”以“救市”。房价下跌真的能“绑架”紧缩政策吗？恐怕未必。
首先应该弄清楚几个问题。
一是目前房价下跌的“灾情”究竟有多严重？不妨来看一组最新数据——深圳5月住宅均价比去年10月的高点下降30%左右，6月房价止跌；上海住宅价格上半年上涨了7.26%，比去年下半年涨幅趋缓，但仍在高位上温和上行；5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%；招商证券统计，上半年重点城市的成交量总体上出现了30%以上的降幅。
以上数据显示，成交低迷仍是目前楼市最大特征，但房价下跌仅限于部分地区和时段。多数地区房价仍在缓慢上涨或盘整中。由此看来，作出全国房价暴跌之类的判断与事实差之千里。
二是房地产业会不会崩盘？毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业“末日”即将来临。
万科6月销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。分析师指出，这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在50%以上。
至于资金紧张的情况，并非房地产业所独有，所有行业都面临紧信贷政策的影响。虽然房地产业负债率较高，但其利润率也高，2007年房地产业毛利率在A股市场所有行业中排第一。分析师认为，那些去年高价拿地、今年销售不佳的房地产公司资金压力更大，这显然是由企业经营策略决定的。
此外，房地产业在“大洗牌”中也并非无所作为。日本、香港、美国的经验证明，在房价下跌30%-90%的同时，大地产商可以抓住机会兼并中小同行，更可以趁机压低地价、降低成本，从源头上挤出泡沫。
三是银行受到的冲击有多大？支持“救市”的专家多认为，楼市崩盘是银行和政府不能承受之“重”，主张为地产信贷和个人房贷“松绑”。
银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过，这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候，放松房贷只能激励投资性购房，而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险，与次贷危机产生的机制是完全一样的。
目前，银行业的利润和资产质量情况仍是良好的，没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%，其中4家超过100%。
这样看来，幻想房价下跌以“逼迫”紧缩政策放松的想法过于天真。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业，也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变，取决于整个经济增长的态势，更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前，放松紧缩政策只会刺激信贷，加速货币供应量增加，从而带来更高的通胀风险。
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