| WWW.021fang.com 2008-8-12 文章来自:东方早报 阅读次数:1162 |
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11个重点城市近两周楼市成交量占去年同期成交总量的63%，较过去两周的51%有所回升。其中，上海房价下降，住宅成交量萎缩；深圳成交量放大，房价向下调整；北京成交量环比萎缩，价格小幅上涨。
从土地供给方面来看，广州、北京、深圳住宅用地供给减少，上海近期土地供给有所增加。
我们预计，8月份楼市销售平淡，期待9-10月份销售能有反弹。但北京、上海等前期房价没有调整的城市，在未来6个月房价下跌风险大，预计跌幅在15%左右。
近两周上海一手商品房、住宅成交环比萎缩，一手商品房近期供需基本平衡，市场观望气氛增加。
长三角观望气氛进一步增加，降价现象从周边城市蔓延到上海，我们再次对上海楼市提出预警，上海房价下降的风险越来越大。未来五年上海将新建经济适用房30万套、约2000万平方米，解决人均建筑面积14平方米以下、人均月收入低于2100元以及家庭金融资产为20万元以下无力购买商品房的家庭住房问题。2008年开工建设的经济适用房面积计划是400万平方米，首批160万平方米经济适用房将于三季度开工。
因目前房价调整并不充分，开发商也尚未出现优胜劣汰，所以预计短期内、甚至是三季度，中央都不太可能出台专门针对房地产行业的贷款放松政策。对开发商来说，改变牛市思维，自救才是出路，例如楼盘降价加快现金回笼，销售有刚性需求支撑的中小户型。
我们维持行业“增持”评级，但偏谨慎，建议适度低配或标配。
上市公司层面，我们关注在这轮行业调整中能够获得更大成长的公司。以万科类公司和非万科类公司来分类，万科类公司追求规模和周转，通过预售2008年业绩锁定性越好的公司，2009年获得超越行业平均增长的条件就越充分，这类公司以保利地产（600048）、华发股份（600325）、万科（000002）为代表；非万科类公司追求毛利率和高附加值，因为历史、模式和产品等多方面原因他们所开发的项目毛利率高，这类公司以张江高科（600895）、华侨城（000069）、中粮地产（000031）、金融街（000402）、招商地产（000024）为代表。
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