| WWW.021fang.com 2008-8-28 文章来自:上海证券报 阅读次数:139 |
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土地是房地产市场的源头，土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。在调查了最受关注的房价和外资因素后，上海证券报“聚焦楼市这一刻”第三期，就从土地源头的最典型事件说起。
应该说，从土地源头对房地产市场进行整顿，在近几年的宏观调控中，始终未予放松。然而，实际效果怎样呢？上海证券报独家获得的调查数据显示，虽然有关部门三令五申，相关文件也在不断出台，但土地开发“两年为限”的措施仍有被变相架空之虞。
以中国楼市的桥头堡上海为例，在2006年-2007年间上海公开招拍挂出让的大批地块中，不少至今仍不能投入市场，或是处于完全闲置状态，或是被不断转让而未能开发。仅在浦东新区，两年间闲置或转让的土地项目便已近两成之多。即便那些所谓开发的，也大多是缓慢推进，真正进入市场供应的寥寥无几，这也成为上海房地产市场供应偏紧、价格紧绷的重要原因之一。而开发商在银根持续紧缩的情况下，又面临土地闲置的高额支付成本，这类主动或被动的“囤地”，已成为套在其脖子上的枷锁。
“两年开发”成空谈
上海2006年3号土地出让公告中，浦东新区南码头地块被东方海外置业(上海)有限公司收入囊中。该幅土地占地面积5.7118公顷，是一幅位于上海内外环间的住宅用地。东方海外以4.18亿元的价格获得，高出起始价0.18亿元，折合楼板价为4056.63元/平方米。
昨天，记者找到了南码头地块现场，看到地块周边已围上外墙，但工地上未有丝毫动静。
该项目整体占地规模并不算大，但地块处于世博会辐射区域，距离上海世博局所处之地仅10分钟车程，可谓颇有潜力。早在东方海外两年前竞得该幅地块时，周边的在售新盘销售均价便已在11000-12000元/平方米。按照当时市场人士的预测，在正常的开发进度下，南码头地块项目最早在2008年中旬便能开盘预售。但从现场情况来看，这一预期无疑早已落空。
这并非个别现象。记者手头掌握的资料显示，上海2006年年初挂牌出让的一幅商业用地同样在闲置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地项目则已被转让了数次。内部数据更显示，2006年和2007年两年期间，上海公开招拍挂出让的土地，有不少尚在闲置状态，已经转手出让的项目也不在少数。仅以出让规模居前的大区浦东新区为例，该区两年内出让的土地，闲置或转让的数量已占到全区出让土地的18%之多。
资金压力加大
“不是不想开发，主要还是因为缺资金。”一位不愿意透露姓名的民营房企负责人说。
据上海证券报记者在上海市房屋土地资源管理局查实，这家小型房地产企业在2006年取得的土地项目，至今“四证”尚未齐全。也就是说，根本未能达到向银行贷款的要求。而银行贷款，对于绝大部分内地房企来说，依然是依赖度最高的融资渠道。
2007年9月，由央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对商业性房地产信贷政策进行了调整，强调对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。
“如今搞房产，开发商的自有资金占比越来越高。”一家银行的信贷部门负责人向记者透露。据他介绍，土地成本和建安成本一直占房地产开发过程中所需资金的大头，是需要拿出真金白银的。按照银行规定，除了“四证”齐全等基本条件之外，开发商的自有资金还需达到一定比例才能放款。
然而，今年银根紧缩的状况，使得银行的放款门槛越来越高。“即使‘四证’已经齐全了，银行还会挑三拣四地筛选其他条件。导致的一个结果是，从前要求自有资金比例是35%，现在已经上升到40%甚至50%。这样一来，一个项目的整体资金占比就变成：50%是自有资金，40%是银行贷款，剩余的10%则来自于销售回笼。”该人士说道。
这样的资金压力，对于许多中小型开发商来说都是“不可承受之重”。
在今年年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中，明确土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
这是继2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》陆续出台之后，第三份关于如何处理闲置土地问题的相关文件。
除去政策方面的压力，囤地这一方式对于开发商资金链带来的紧迫程度更是不容小觑。据一位开发商向记者介绍，如今土地囤积带来的资金成本非常高。在今年货币政策持续紧缩的情况下，如果不能将土地及时地转换成项目销售以套取现金的话，对于资金链紧绷的开发商来说，无疑是雪上加霜。
“香饽饽”成了“烫手山芋”
北京师范大学金融研究中心提交的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》提及，2002年至2006年，虽然房地产企业购置土地面积(除2004年)增长率在15%-30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其中，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率甚至出现负值。报告指出，到2007年底，估计全国土地囤积面积实际可能达到10亿平方米。
报告指出，房地产企业囤积土地的过程，同时也是资金沉淀的过程。根据粗略数据测算，截至2006年，囤地所沉淀的资金大约在2.4万亿元，其中，来自于银行信贷的资金可能高达1.32万亿元。对于房地产企业来说，如果想顺利套取这些沉淀在土地中的资金，无非是通过转让或开发两种途径。
在记者调查的部分闲置或出让地块中，不少是在中小开发商的名下，还有少数持有企业的主业并不是房地产。“前两年楼市火的时候，做房地产是赚取利润最高的产业了，管他以前做什么的，都掺和进来了。”一位民营企业老总坦率地说。
业内人士表示，一些企业拿地的初衷纯粹就是为了“炒地”。如果能最终完成商品房销售，充分获取土地价格上涨的收益当然最好不过；即使没有能力完成，捂个两三年等地价涨了，转手也能赚差价。“2007年的时候，土地卖方完全是强势市场，即使连土地增值税都会转嫁给买方，卖方则是净赚。”一家外资房地产企业的投资部负责人说。
但到了2008年，房地产市场行情急转直下，使得这些原本的“香饽饽”成了“烫手山芋”。《国务院关于促进节约集约用地的通知》中，进一步强调指出，在2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。而在2007年发布的相关文件中，闲置土地的清理处置情况只是上报至国土资源部。对于土地闲置处理的重视，可见一斑。
北京师范大学金融研究中心的《报告》表示，虽然单纯的地价上涨并不构成房价上涨的决定性因素，但囤地会导致市场供应不能形成有效的商品房供应，同时巨大的成本开支正在使得房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。
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