| WWW.021fang.com 2008-8-28 文章来自:上海证券报 阅读次数:111 |
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如果说退地还只是一种“个性”化的现象，那流拍便可以说是今年各地土地市场变化中的一种“共性”。
风水轮流转。在今年楼市预期逆转的情况下，土地市场也从硝烟弥漫到偃旗息鼓，退地、流拍等现象的蔓延便是真实写照。
从争地到退地
一些去年产生的“地王”今年重新跃入我们的眼帘。如近期苏宁环球(000718,股吧)公告承认，公司大股东江苏苏宁环球集团下属南京苏宁房地产开发有限公司已经和上海市黄浦区房地局签署协议，解除原土地出让合同，已支付的土地出让款将被全额退还。公告中所指的土地即在去年8月苏宁房地产以“黑马”姿态战胜另外9家外资开发商争得的上海南京东路163地块，该地块也以66930元/平方米的楼板价一举成为中国的“单价地王”。
虽然苏宁房地产方面称，此次拿地未成功主要是因地铁建设而无法顺利交地，“为支持重大工程建设”而决定退出。但业内人士认为，在目前楼市不景气的情况下，开发这块“单价地王”并不划算，所以最终以“友好协商”、未损失已缴资金的方式全身而退，不失为开发商的一种“减负”好办法。
就在“单价地王”遭遇退地之前，上海去年出让的另一幅高价地块普陀长风生态商务区4号东南地块也被曝开发商退地。据悉该地块将会在今年重新上市，原因就是当时拿地的上海志成企业发展有限公司由于资金困难放弃了这一地块。业内人士直言，开发商退地折射出开发商非理性拿地、地价攀升等风险已经显现。
SOHO中国董事长潘石屹认为，导致房地产行业出现危险的原因中，除了国际经济形势不景气、国内银根紧缩、房屋销售量大幅下滑外，开发商花太多的钱买地、争“地王”等因素也在 其中。潘石屹还认为，退地是好事而非坏事，“至少它避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上追加更多的投资，避免了发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。”
另外值得注意的是，还有更多的“地王”处于“草木皆兵”的状态。如“全国地王”湖南长沙新河三角洲地块，在北辰实业(601588,股吧)公告澄清前，已多次传出由于其无法按时付清土地出让金而即将退出的消息；又如广州恒大的广州绢麻厂地块、香港九龙仓的成都红星路成百家电地块、香港信和的重庆三钢厂地块，都受到项目搁浅的质疑。
从竞拍到流拍
如果说退地还只是一种“个性”化的现象，那流拍便可以说是今年各地土地市场变化中的一种“共性”。
根据来自国土资源部的全国城市地价动态监测系统的数据，上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。“楼市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易。”戴德梁行近日发布的二季度土地市场分析认为，2007年频频出现的高价拿地现象现今已被各地上演的土地流拍所代替，“即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地。”
一线城市的情况被视作具有“风向标”意义。如北京的土地交易自年初起便让人大跌眼镜，广渠路15号等位置不错、面积较大的土地遭到了冷遇，最后沦落到流拍的命运。据了解，这也是2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内位置的地块首次出现流标。
又如上海，不仅有退地、流拍，更重要的是开发商态度180度大转弯，从抢地大作战到打起退堂鼓，今年以来绝大部分土地均以底价成交反映出开发商的拿地热情急速降温，还有一些条件优良的地块遭遇开发商的临阵退缩。而目前楼市调整最深的深圳，有关统计显示其上半年土地流标率达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。
土地流拍还呈现出向二线城市蔓延的趋势。南京网尚机构房地产研究中心的数据显示，上半年南京有3幅地块流标，均为位于以往活跃区域的纯住宅用地，而累计成交的28幅地块中有24幅是以底价成交；戴德梁行的报告则显示，二季度成都共有4宗地块流拍，贵州有1宗住宅地块流拍。
“开发商去年的疯狂拿地行为在今年出现了戏剧性的大转折，土地流拍现象明显上升。这一现象从侧面反映出两个问题：一是开发商对拿地成本的重新考量，凸显资金周转问题；二是开发商不愿意增加土地储备，显示出对后市感到迷茫。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言，土地市场的深度调整已到来。
从增量到存量
土地市场的“气候”变化引起了有关部门的警惕。如日前由土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》中就指出，今年全国土地供应波动起伏，除了交易疲软，供应量也明显下降，“由于土地供应转化为可上市的房地产新产品一般需要两三年，所以2001年至2003年土地的过量供应带来了2005年至2006年的房地产业过热发展；2004年加强对房地产的宏观调控后，导致当年土地供应锐减，也形成2007年前后房地产业与房地产市场新的局面。而土地供应量在2007年达到新的峰值后，2008年上半年由于国际国内市场形势的变化，加上土地调控政策的作用，全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。”
土地宏观调控课题组在报告中指出，土地利用结构和开发节奏需要进一步合理化，否则由土地供应萎缩导致的楼市后续供应不足可能促使2009年至2010年形成新的房地产热潮。
在合理考虑土地增量的同时，有关部门对属于存量的闲置土地的态度也愈加严厉。闲置土地处置已被明确列为2008年土地督察重点，各地还要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。“遏制囤地是目前土地调控中最受关注的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，“清理闲置土地一是加快土地开发、增加楼市供给的一种有效方式，而平衡供需就是为了稳定房价；二是防止开发商炒卖地皮，也可以控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。当然，有制度还要看执行。”
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