| WWW.021fang.com 2008-10-8 文章来自:中国证券报 阅读次数:423 |
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近期，福州、厦门、青岛等多数二线城市的房地产销售不景气，出现量价齐跌现象。借“金九银十”之机，以万科为首的房地产企业发起降价活动，引来长春等二线城市地产商及其代言人的“炮轰”，称二线城市房价本不存在下跌空间，万科降价是“搅局”，带动了二线城市房价下跌，扰乱了居民正常的购房需求。
二线城市房产降价是居民购买力、开发模式转变和行业运行规律等多种深层次因素综合作用的结果，绝不能将其单纯归罪于某些龙头企业的降价行为。
从供需形势来看，目前二线城市房产降价的根本原因，应是近年来房地产投资增长过快以及房价增长过快，而居民购买力相对不足。国家统计局公布的数据显示，截至8月末，全国商品房空置面积达1.3亿平方米，同比增长8.7%。在国内外经济形势不容乐观的当下，这种供需矛盾越发突出。
房价近年来的不断上涨在民众中造成了强烈的“积怨”，房地产业早已成为中国“最招人恨”的行业。在行业不景气的大背景下，开发商有必要通过降价迎合购房者。新浪网的调查显示，有八成以上的网友赞成万科降价，与开发商猛烈炮轰万科形成鲜明对照。
从开发模式来看，房地产市场是一个区域性很强的市场，二线地产商多扎根本土开发，对本地房价的控制力较强。市场特性决定了房地产的开发模式，即地产企业普遍不追求资金周转速度，而是追求本地单个项目的高利润率。如果“诸侯割据”的开发模式不改变，那么二线地产商都有好日子过，这是购房者不愿看到的局面。
万科等跨地区大企业出现后，房地产开发模式出现转变。这些地产企业不单纯追求单个项目的利润率，强调快速开发和销售，借高效的资产周转率提升净资产收益率。如果未来房地产的工厂化生产可以由万科等企业实现，资产周转率将进一步提升，在净利润率下降的前提下，仍可实现较高的净资产收益率。开发模式如能转变，将增强房价下降或者房地产毛利率下降的预期，这对购房者是有利的，也有利于龙头企业扩大市场份额。
从行业运行规律来看，地产行业的风险性决定了行业销售利润率下降的必然性。中国土地成本占房地产成本的比例较高，而房地产行业又过于依赖银行贷款和预售款。目前银根紧缩的现状没有得到根本缓解，如果将来预售款制度和国际接轨，行业的资金链条又将紧绷，损害行业的健康发展。从规避风险的考虑出发，二线开发商有必要防患于未然，用降价迎合市场刚性需求，加快资金回笼力度。
房地产行业对资金的要求很高，是“类金融行业”，从某种程度上来说，资金的充裕程度决定了企业未来的生存空间。仅就今年上半年来看，万科、金地等龙头地产公司通过发行公司债等手段，在行业低迷时获得了发展所需的资金，体现出大公司的优势。
香港和美国的地产业发展历史证明，集中度提高是行业发展的必然趋势。二线地产商没必要一味指责“搅局者”制造了房价下跌，而应该正视自身不足，迎合市场需要，顺应行业发展规律，积极防范风险。
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