| WWW.021fang.com 2008-10-14 文章来自:文汇报 阅读次数:147 |
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全球主要央行联手降息，美国参众两院顺利通过了新修订的高达8500亿美元的救市方案……尽管如此，此次美国金融海啸对全球的经济冲击和潜在威胁远未结束。那么，这会对中国楼市产生哪些重要影响呢？
中美楼市情况并不同
在复旦大学经济学院院长袁志刚看来，与国内股市等资本市场相比较而言，国内房地产市场这些年的发展历程更值得肯定。
袁志刚认为，十多年来房改历程比较清晰地界定了私有产权。对居民而言，通过个人住房贷款买房，解决了很多人的住房难问题。地方政府通过土地转让费用，改善了城市基础设施。而过去十多年的股市则是起起伏伏，没有保持长期稳定的健康发展。虽然后期由于流动性过剩等众多原因，房价出现了一定泡沫，但总体来说对于房地产市场发展应给予肯定。不过，他也指出，由于很长一段时间居民投资渠道太少，房地产过早过快过多地承担了金融投资功能，也助推了房价。
袁志刚指出，全球金融海啸肇始于美国房地产泡沫破裂，但美国楼市与中国楼市不完全相同。美国房贷借款人首付要求低，还贷风险大；美国房贷再证券化和再融资程度高，加剧了金融风险。而中国从2005年开始对楼市进行宏观调控，逐步提高首付和收紧信贷，加之金融衍生品较少，因此不能简单类比。对国内楼市而言，更重要的是梳理自住、投资和投机的比例。“只要国内房价不下跌超过30％，就不太可能会出现大面积断供情况。”
政策或将利好楼市
当然，在经济全球化的今天，全球金融海啸必然会对目前低迷的国内楼市产生巨大影响。袁志刚认为，这种影响一是造成开发商资金紧张;二是加重民众买房的观望情绪;三是对政府监管提出新的要求。
业内人士认为，央行进一步降低利率和银行存款准备金率对目前持续低迷的房地产市场将是一个重要利好，将在一定程度上缓解楼市资金不足的问题。业内人士也认为，未来可能还会出台专门针对房地产市场的利好政策。可能的救市措施还包括下调贷款首付比例、尤其是对于第二套房屋购买下调40%的定金比例；允许增加发债来为开发商提供资金、减少或者减免土地增值税、允许房屋购买者从个人所得税扣除贷款等。事实上，一些地方政府已经着手援助地产市场，如四川降低了贷款首付比例，深圳也放宽了对开发商的贷款限制。
袁志刚分析，对楼市的宏观调控需要考验政府的智慧，房价微涨或微跌是政府可以接受的。如前几年控制中心城区土地供应量，现在来看一定程度上起到了稳定房价的作用。又比如政府可以通过旧区改造等措施提高房地产附加值，来稳定房价。
热钱回流可能性不大
那么，面对全球金融海啸，一些从美国市场退出的热钱会不会再度回流经济相对稳定的中国，重新将国内房地产市场推向高潮呢？对此，袁志刚表示，短期内不用指望热钱回流，“美国或者欧洲的热钱现在忙着到处救火，各国资金流都比较紧张，暂时不太可能大量回流中国。”
在全球经济衰退的背景下，中国经济虽然基本面健康，但热钱进入中国的总量会越来越低已是大势所趋。袁志刚分析，其实在这次全球金融海啸之前，热钱在国内的投资意向早就发生了悄然改变，从最早投向房地产，再到去年的股市，今年已经逐步转到了企业间短期融资。“热钱是逐利的。前期热钱之所以热衷楼市，主要是因为其中有巨大的利润。”袁志刚认为，目前楼市调整期间无利可图，热钱即便选择待在银行，也没有理由和动力进入房地产市场，这种情况短期内根本不可逆转。事实上，摩根士丹利计划出售在上海的部分住宅项目，包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓。
将来热钱会不会再度大举进入，则要视国内的宏观经济情况而定。袁志刚认为，这主要包括对人民币升值和国内通货膨胀的预期，只有觉得有巨大的获利空间，热钱才可能选择回流抄底。
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