| WWW.021fang.com 2008-12-14 文章来自: 阅读次数:18203 |
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许多急需买房的市民，对二手房情况不了解，或者抱着侥幸心理，即使二手房没有产权证，或者产权证不全，都要买下来，岂知购买了无证房，可能会退还给卖房者，可能会钱房两空，因此，购买二手房一定要慎之又慎。
房子买了两年多，还是得退还
2003年5月15日，武昌的涂某和何某签订《房屋使用权有偿转让合同》，出价5万元从何某手里买下一套约10 0平方米的房子。此房是何某单位所分的福利房，何只有使用权。他们当时在合同上约定，涂某先支付4.5万元，何某负责办理过户手续，等产权证办下来且过户给涂某后，再付余额5000元。
但是，两年时间快过去了，何某仍没有为房子办理产权证。令涂某意外的是，2005年2月，涂某突然接到法院传票，请求法庭判处解除两人的《房屋使用权有偿转让合同》，涂某将房屋还给他。
5月底，武昌区人民法院开庭审理此案。何某法庭上称，房子是单位的福利房，没有经过单位的许可，自己无权转让房屋，现单位要求自己收回此房。涂某则在庭上大倒苦水：已对该房装修并入住。法院审理认为，何某对该房只有使用权，没有出售权，其售房行为无效。涂某的装修损失可找何某追诉。
6月初，武昌区法院一审判决该售房买卖无效，涂某应将此房返还何某，何某则返还房款4.5万元。涂某不服提出上诉，后又申请撤诉。
武汉市中院后来裁定，准许涂某撤回上诉，双方仍按一审判决执行。
购买无证二手房，小心钱房两空
代理此案的湖北首义律师事务所律师陈波认为，无论是商品房，还是福利房，购房者或居住者在未取得房屋产权证的情况下，将所购的房屋再行出售，违反我国法律的有关规定，为此签订的房屋转让合同无效。购房者如果要购买这样的房屋，首先应该对所要购买房屋的状况加以了解，如该房屋土地性质、土地出让金交纳情况、房屋建设情况，以及尚未办理房产证的原因。
购房者若要买这样的房子，应当签订房屋转让合同，尽管此时签订的房屋转让合同无效，但该合同在转让人取得房屋产权证后即为有效合同。在该合同中应当为双方设定严格的权利义务，如转让人应办理的各项手续，购房者的付款方式等，确保购房者的利益能得到最大限度的保护。
因为这种房子的特殊性，购房者应当谨慎付款。购房者在转让人的房产证未取得之前，付款后得不到保障，因此购房者在付款时应当谨慎，不要轻易付款，而应当利用付款制约转让人。
当然，如果确实需要购买无证的二手房，最好是通过中介公司。一些大的、诚信度较高的中介公司可以对转让人的行为加以制约，还可要求中介公司对双方的合同履行提供担保，以尽可能地规避风险。
陈律师 提醒购房者注意：最好别买无证房，因为这样的买卖最终是无效的，一旦转让人悔售，买方则要吃亏，可能会钱房两空。
私下交易二手房，麻烦多多
据记者了解，武汉市每年成交的二手房交易达6000多户，但是，仅50％的交易是在中介公司办理的，还有一半，都是双方私下交易的。私下交易二手房，常常会留有隐患，并引发许多矛盾和纠纷，弊端十分明显。二手房私下交易，一般有这些麻烦：
1、在产权上很麻烦。有三类二手房是不能出售的：第一类是纯粹不能买卖的房屋：如被法院查封的房屋、与学校教学区不能分割的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能俱结，或子女未经父母（产权人）同意出售的房屋。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，购房者又不易掌握卖房方的真实情况，极易造成产权不能过户、交易中途夭折，或虽然成交但由于卖房者家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果。
2、在房款上很麻烦。私下交易往往缺乏相互信任，卖房者急着拿钱，购房者急着要房。由此常常会产生订金或房款付了，产权证却迟迟办不下来；房屋不能如期交付或是房屋交付了，钱却拿不到，拿不完整等情况。
3、在物业上很麻烦。二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖房者户口须迁出，物业管理费要结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用要结清等。私下交易，买卖方由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来纠纷。
这些只是私下交易二手房一些显而易见的麻烦，其实，远不止这些。陈律师提醒市民，前往不要私下进行二手房交易，到时带来麻烦，走上法庭，就悔之晚矣。
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